Validade da cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato de locação comercial
No final de 2022, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especializada em direito privado, consolidou o entendimento quanto à validade da cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato de locação. Mas, para que possamos entender melhor essa decisão, se faz necessário explicar um pouco mais sobre os contratos de locação e as garantias possíveis.
Nos contratos de locação, é comum que o locador exija uma garantia, como fiança, caução ou seguro fiança, para assegurar o cumprimento das obrigações por parte do locatário. Isso faz com que o locador tenha outros meios de ser indenizado em caso de problemas decorrentes da locação, como, por exemplo, o atraso no pagamento de obrigações financeiras ou danos identificados no imóvel após o término da relação contratual.
A fiança é uma garantia muito utilizada nos contratos de locação comercial, oferecendo uma proteção adicional ao locador, na medida em que poderá acionar diretamente o fiador em caso de descumprimento das obrigações pelo locatário. Esse é um dos únicos casos, inclusive, que a pessoa perde a proteção de impenhorabilidade do bem de família, respondendo o fiador com a sua moradia em caso de inadimplemento contratual por parte do locatário.
Os contratos de locação comercial, em regra, possuem prazo determinado com a possibilidade de renovação automática por igual período ou por tempo indeterminado. Há, também, situações em que os instrumentos preveem a prorrogação automática da garantia prevista, no caso a fiança. Nesse sentido, surgiam dúvidas quanto à extensão dessa garantia e se o fiador continuaria vinculado à obrigação renovada, fazendo com que muitos casos fossem parar nos tribunais.
Segundo entendimento da Corte Superior, que editou a Súmula 656, a cláusula de prorrogação automática da fiança é válida, devendo o fiador que quiser se exonerar seguir o rito previsto no artigo 835 do Código Civil. O referido dispositivo prevê que o fiador poderá se exonerar da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, mediante notificação prévia, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante sessenta dias após o recebimento pelo locador.
Dessa forma, o STJ trouxe um importante esclarecimento no contexto da locação comercial para empresas e empresários, confirmando a validade da cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. Esse enunciado busca fornecer segurança jurídica aos contratos que envolvem fiadores, estabelecendo a responsabilidade do fiador nos casos de renovação contratual. Isso significa que, ao renovar o contrato de locação comercial, a fiança permanece em vigor, mantendo-se as mesmas condições e responsabilidades previstas no contrato original.
Italo Bronzatti - Advogado
Vice-presidente jurídico da ACI-NH/CB/EV/DI
Bronzatti & Pienis Advogados
