Crédito imobiliário cresce, mas construtoras gaúchas enfrentam conta mais difícil para os próximos lançamentos
O financiamento imobiliário no Brasil deve chegar a R$ 410 bilhões, alta de 25% em relação ao ano anterior. A projeção foi apresentada no Seminário de Crédito Imobiliário do Sinduscon. No mesmo período, o financiamento à construção cresceu 41% no país e o volume com recursos do SBPE deve subir 18%. A inadimplência segue em torno de 1%, nível que o setor considera mínimo. O Minha Casa Minha Vida se consolidou como política de Estado contínua e passou a atender também parte da classe média.
Esses números mostram um mercado aquecido, mas o quadro muda quando se olha para as empresas que constroem. A Selic e as taxas de longo prazo estão perto de 14% ao ano, o que encarece o capital, reduz as margens e aumenta o risco de adiar ou cancelar lançamentos.
Na avaliação da Alfaiate Consultoria em Estratégia, três frentes vão fazer as construtoras crescerem nos próximos anos: o caixa de cada empreendimento, o portfólio de produtos e a produtividade da operação.
Nova regra da poupança muda a conta do financiamento
A partir de janeiro de 2027, o novo modelo do Banco Central destina até 80% dos recursos da poupança a imóveis do SFH de até R$ 2,25 milhões, com juros de no máximo 12% ao ano. Os bancos também poderão usar esse dinheiro por cinco a sete anos em cada contrato, e não mais pelos trinta anos atuais. A mudança chega quando a poupança já perdeu força. A participação do SBPE no dinheiro que financia o setor caiu de 33% para 27%, e os empréstimos apoiados na poupança, de R$ 612 bilhões, já superam o saldo disponível nela, de R$ 533 bilhões.
Com o prazo menor, os bancos terão de captar mais dinheiro no mercado, por meio de LCI e LIG. Se a Selic não cair para perto de 10%, o crédito tende a ficar mais caro ou mais difícil de conseguir, tanto para quem compra quanto para quem constrói. Nas construtoras médias, o fundador ainda costuma decidir como financiar cada empreendimento caso a caso, com base no relacionamento com um ou dois bancos. A Alfaiate recomenda três medidas à diretoria. A primeira é calcular, antes de aprovar o lançamento, quanto caixa o empreendimento vai consumir no pior momento da obra. A segunda é verificar com antecedência a quais alternativas a empresa tem acesso, como CRI, notas comerciais, venda da carteira de recebíveis e fundos imobiliários. A terceira é definir um patamar de juros que oriente a decisão de lançar, adiar ou mudar o produto.
Demanda gaúcha migra para compactos e locação
Com o custo de construir mais alto, as incorporadoras passaram a concentrar os lançamentos nas pontas: alta renda e Minha Casa Minha Vida. Com isso, sobrou pouca oferta para a classe média. Ao mesmo tempo, o Rio Grande do Sul envelhece mais rápido que a média nacional. A procura por imóveis compactos cresce entre idosos, pessoas que moram sozinhas e jovens que compram o primeiro imóvel. O aluguel e os prédios construídos para locação ganham importância nesse cenário.
Na região Sul, quase 80% dos financiamentos para compra vão para imóveis usados, contra cerca de 70% no Brasil. Muitas vezes é a venda do usado que permite ao comprador adquirir o imóvel novo. Para a consultoria, o erro mais comum é escolher o próximo produto com base no que vendeu bem nos últimos anos. A recomendação é revisar a escolha de produto com dados da própria região e avaliar quais ativos a empresa já tem, como terrenos, marca local e relação com corretores. Novos formatos devem ser testados em escala pequena antes de virar linha de negócio.
Falta de mão de obra veio para ficar
A falta de trabalhadores na construção tem duas causas. A primeira vem do desemprego baixo e do setor aquecido, e pode diminuir com a desaceleração prevista para a economia. A segunda é permanente: cada ano há menos jovens entrando no mercado de trabalho, e isso tende a piorar. No Rio Grande do Sul o efeito é maior, porque a população envelhece mais rápido.
Quando a construtora responde apenas com reajuste e hora extra, o custo sobe sem que a produção acompanhe, e a margem vai sendo consumida ao longo da obra. O setor aponta a industrialização e o aumento da produtividade como condições para continuar no mercado. Na avaliação da Alfaiate, esse caminho começa pela gestão. O primeiro passo é medir a produtividade por equipe e por etapa, com acompanhamento semanal. O segundo é formar encarregados e mestres capazes de tirar mais resultado de equipes menores. Só depois, com esses números em mãos, vem a escolha das etapas a industrializar primeiro.
Para as construtoras da região, o cenário combina crédito em alta com uma conta mais apertada. As empresas que tratarem caixa, portfólio e operação como decisões da diretoria, com responsáveis, metas e prazos, terão mais condições de crescer no próximo ciclo.
- Alfaiate Consultoria em Estratégia atua com empresas médias do Rio Grande do Sul em planejamento estratégico, gestão e implantação do plano e recrutamento e desenvolvimento de lideranças.
